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新沂市国有土地上房屋征收与补偿办法及估计技术细则、附属物搬迁补偿标准

2018/1/11 11:50:45  阅读:次 字体:
各镇人民政府、各街道办事处,马陵山风景管理处,新沂经济开发、锡沂高新区,市各有关部门和单位:
《新沂市国有土地上房屋征收与补偿法》已经市政府研究同意,现予以下发,希各单位严格遵照执行。


                                新沂市人民政府
2017818



新沂市国有土地上房屋征收与补偿

第一章     

第一条  为规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)的合法权益,根据《中华人民共和国资产评估法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条  为了公共利益的需要,征收本市行政区域内国有土地上的房屋,适用本办法。
第三条  房屋征收与补偿应当遵循规划先行、决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。
第四条  市人民政府负责全市国有土地上房屋征收与补偿工作。市住房和城乡建设局作为本市国有土地上房屋征收与补偿工作的实施部门(以下简称房屋征收部门),负责组织实施本市国有土地上房屋征收与补偿工作。
房屋征收部门的主要职责是:
(一)贯彻执行国家和省国有土地上房屋征收与补偿的法律、法规、规章和政策,拟定本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿的有关具体规定;
(二)对征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,并在房屋征收范围内公布;
(三)拟定征收补偿方案;
(四)代市政府拟定房屋征收决定和补偿决定;
(五)组织公开抽签选定房地产评估机构;
(六)与被征收人订立房屋征收与补偿协议;
(七)征收补偿费用的专户存储、监管与拨付;
(八)建立和管理房屋征收与补偿档案;
(九)对拟征收项目进行社会稳定风险评估;
(十)完成法律、法规、规章规定的和市人民政府交办的其他有关房屋征收与补偿工作。
市规划、国土资源、不动产登记、发展改革、财政、审计、监察、公安、城市管理等部门以及被征收房屋所在辖区镇人民政府、基层组织应当依照职责分工,相互配合,协助做好房屋征收与补偿工作。
第五条  市房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。
第六条  任何组织或者个人对违反本办法的行为,有权向市人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。市人民政府和接到举报有关部门对举报应当及时核实、处理,并将处理结果向举报人通报。
市监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的有关部门或单位及其工作人员的监察。

第二章   征收决定

第七条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市人民政府作出房屋征收决定:
(一)国防和外交的需要;
(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;
(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;
(四) 由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;
(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;
(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
第八条 依照本办法第七条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市人民政府国民经济和社会发展年度计划。
制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,应当广泛征求社会公众意见,经过科学论证。
第九条  建设单位或其他单位因公共利益需要市人民政府征收房屋的,应向市房屋征收部门提出征收申请。保障性安居工程建设、旧城区改建项目,建设单位未确定的,由市人民政府指定部门或单位提出征收申请。提出征收申请的单位应提交以下材料:
(一)发展改革部门出具的国民经济和社会发展规划证明;
(二)建设用地符合城乡规划和专项规划的证明;
(三)符合土地利用总体规划的证明;
(四)建设项目规划红线图;
(五)其他需要提交的材料。
第十条  房屋征收部门应当对拟征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记,收集相关证据,被征收人应当予以配合。对拒不配合的,以产权部门登记档案直接认定。规划、国土、住房和城乡建设等有关部门依法对未经登记的建筑合法性进行调查、认定和处理。
房屋调查登记结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
第十一条  房屋征收部门拟定房屋征收补偿方案报市人民政府。征收补偿方案的内容应当包括征收依据、征收目的、征收范围、征收主体、实施单位、实施时间、补偿方式、补助和奖励、用于产权调换房屋地点和面积、搬迁过渡方式和过渡期限、签约期限和搬迁期限等事项。
第十二条  市人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证,并在征收范围内公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
第十三条  市人民政府将征求意见情况和根据公众意见修改的情况在征收范围内及时公布。
因旧城区改建需要征收房屋,半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合有关规定的,市人民政府组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。
第十四条  市人民政府做出房屋征收决定前,房屋征收部门应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。
房屋征收决定涉及被征收人数量超过500的,应当经市政府常务会议讨论决定。
作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用、统一管理。
第十五条  市人民政府根据房屋征收部门提供的房屋征收相关资料及征求公众意见后修改的征收补偿方案做出房屋征收决定,并在房屋征收范围内公告。
房屋征收决定公告应载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。
第十六条  房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施下列活动:
(一)新建、扩建、改建房屋;
(二)改变房屋和土地用途;
(三)房屋租赁和抵押;
(四)广告设置;
(五)装饰、装修房屋;
(六)以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续;
(七)其他不当增加补偿费用的行为。
房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知规划、国土资源、不动产登记、城市管理、市场监管、税务等有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
市不动产登记部门应在征收范围确定后,及时向房屋征收部门告知征收范围内产权抵押及查封情况。

第三章   征收评估

第十七条  对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
被征收房屋类似房地产价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的市场平均交易价格。
被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。
第十八条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;被征收人在规定时间内协商不成的,房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等方式确定。
被征收人协商选定房地产价格评估机构的时间应当不少于5个工作日。
第十九条  确定房地产价格评估机构应当遵循以下程序:
(一)房屋征收部门向社会发布征收评估信息;
(二)具有相应资质的房地产价格评估机构报名;
(三)房屋征收部门按照报名先后顺序公布具有相应资质的房地产价格评估机构名单;
(四) 被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构。协商不成的,由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时,超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的,为多数决定;不足50%的,采取摇号、抽签等随机方式确定;
(五) 房屋征收部门公布被征收人协商选定或者通过多数决定、随机选定等方式确定的房地产价格评估机构。
通过多数决定、随机选定等方式确定房地产价格评估机构的过程和结果,应当经过公证机构依法公证。
第二十条  房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。
第二十一条  房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。分户评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户评估结果在征收范围内公示,并向被征收人转交分户评估报告。  
第二十二条  被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估,或向价格主管部门申请价格争议调解。
申请复核评估的,应当向房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。
房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。
被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
被征收人对鉴定意见仍有异议的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定处理。

第四章     

第二十三条 市人民政府对被征收人给予的补偿包括:
(一)被征收房屋价值的补偿(包括土地使用权的补偿、房屋装饰装修及附属物的补偿);
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;
(四)对被征收人给予的补助和奖励。
规划部门负责依法对项目征收范围内房屋建筑合法性的认定,同时对2005年航拍图上显示的房屋参照合法建筑认定。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。
第二十四条  被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择货币补偿的,补偿价格由房地产价格评估机构评估确定。
被征收人选择房屋产权调换的,市人民政府提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算被征收房屋的价值与用于产权调换房屋的价值,结清差价。
第二十五条  征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,市人民政府优先给予住房保障。本市市区被征收人仅有一处住房且获得的被征收房屋货币补偿金额低于征收补偿最低标准的,房屋征收部门在征收范围内公示、核准,按照本市市区房屋征收补偿最低标准对被征收人予以补偿。本市市区房屋征收补偿最低标准为12万元。
第二十六条  对执行政府规定租金标准的原公有住房的认定和补偿,由产权单位根据公有住房安置档案记录及房租缴纳情况进行认定,核实后加盖公章并公示,经公示后无异议的报征收实施单位,不符合条件的不予补偿安置,限期腾退。
原公有住房承租人和产权人选择货币补偿的,房地产评估价值的20%补偿给房屋产权人,其余部分支付给原公有住房承租人。
原公有房屋承租人选择购买安置房的,按认定后的合法承租面积,享受优惠安置价。
第二十七条  对因征收非住宅房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋征收前被征收房屋的实际使用效益和实际停产、停业期限等因素确定(非住宅房屋认定以产权部门登记为准)。
停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。
第二十八条  被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的,征收时不给予停产停业损失补偿;擅自改变非住宅房屋用途的,按照原用途计算停产停业损失。
伪造、变造土地、房屋权属证明、工商营业执照等证明文件骗取停产停业损失补偿的,应当依法予以追缴,并追究相应的法律责任。
第二十九条  房屋征收部门与被征收人依照本办法的规定,在征收公告规定的期限内订立房屋征收补偿协议,房屋征收补偿协议内容包括:
(一)房屋征收当事人的姓名或者名称和住所;
(二)征收补偿方式、货币补偿金额及其支付期限;
(三)临时安置用房面积和地点;
(四)产权调换房屋的差价支付方式和期限;
(五)搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限;
(六)搬迁补助费、临时安置补助费和停产停业损失费;
(七)违约责任和争议解决方式;
(八)当事人约定的其他条款;
(九)法律、法规、规章和政策规定的其他内容。
补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可按法定程序依法解决
第三十条  房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请市人民政府,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。